2024年07月29日
泰地現(xiàn)代城物業(yè)糾紛折射物權(quán)之爭(zhēng)
□記者 徐啟峰
本報(bào)訊 近日，周口泰地現(xiàn)代城三期因物業(yè)服務(wù)問(wèn)題引發(fā)了一場(chǎng)激烈糾紛，小區(qū)物權(quán)之爭(zhēng)成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿，泰地現(xiàn)代城三期業(yè)主委員會(huì)強(qiáng)烈要求開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)公司撤離，或者依法參與公開(kāi)招標(biāo)（詳見(jiàn)本報(bào) 7 月 26 日《我市一小區(qū)業(yè)主狀告物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商》）。在周口中心城區(qū)，這種開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)公司接手后期服務(wù)的情況屢見(jiàn)不鮮，其服務(wù)資格常常受到質(zhì)疑，而小區(qū)物業(yè)服務(wù)權(quán)的歸屬更是莫衷一是。
泰地現(xiàn)代城三期業(yè)主委員會(huì)代表依據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條第二款指出：“業(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，履行交接義務(wù)。” 他們認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)公司與業(yè)主無(wú)合同關(guān)系，房產(chǎn)售出后產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，且業(yè)主大會(huì)已召開(kāi)，前期物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的服務(wù)協(xié)議自然無(wú)效；加之該物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，導(dǎo)致民怨沸騰，業(yè)主委員會(huì)要求其撤離完全合情、合理、合法。
記者就此咨詢了河南國(guó)基律師事務(wù)所的一位律師。該律師表示，從法理角度看，開(kāi)發(fā)商售房后小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，物業(yè)服務(wù)的決定權(quán)在業(yè)主，確切地說(shuō)是業(yè)主大會(huì)，而非開(kāi)發(fā)商，泰地現(xiàn)代城三期業(yè)主委員會(huì)的訴求合法合規(guī)。河南叢碧律師事務(wù)所的一位律師也認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十條規(guī)定，在建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，若業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同則終止。在此次事件中，泰地現(xiàn)代城業(yè)主委員會(huì)完全有權(quán)利通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)公司，從而廢止開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。周口市住建局物業(yè)科負(fù)責(zé)人同樣認(rèn)同上述觀點(diǎn)。
記者與泰地現(xiàn)代城三期物業(yè)公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行了溝通。該負(fù)責(zé)人稱，如果業(yè)主委員會(huì)不滿意服務(wù)，要求他們撤離，他們會(huì)服從，但他們對(duì)業(yè)主委員會(huì)的合法性心存疑慮。同時(shí)，他依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定提出，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)有小區(qū)專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，若未達(dá)到比例，業(yè)主委員會(huì)不能隨意更換物業(yè)公司。
那么，泰地現(xiàn)代城三期業(yè)主委員會(huì)是否合法呢？業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，他們于 2021 年 7 月召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，當(dāng)時(shí)商水縣新城街道辦事處、商水縣住建局均派員指導(dǎo)，投票人數(shù)和程序完全合法，業(yè)主委員會(huì)是依法依規(guī)選舉產(chǎn)生的合法組織，并已正式備案刻制印章。2021 年首屆業(yè)主大會(huì)已表決通過(guò)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)公司或自營(yíng)管理小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)定會(huì)嚴(yán)格依照授權(quán)并遵循相關(guān)法律法規(guī)，全力以赴保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。倘若物業(yè)公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)的操作程序和表決結(jié)果存在異議，完全可以通過(guò)合法途徑提起訴訟，但不能以此作為拒絕撤離或強(qiáng)行服務(wù)的借口。
泰地現(xiàn)代城業(yè)主委員會(huì)主任強(qiáng)調(diào)：“盡管前期物業(yè)公司服務(wù)不佳，但只要能改進(jìn)服務(wù)，我們依然歡迎其參與公開(kāi)招標(biāo)。無(wú)論最終哪家公司獲得服務(wù)資格，都必須接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督、審計(jì)，務(wù)必做到賬目清晰、服務(wù)透明。”
這場(chǎng)物業(yè)糾紛反映出小區(qū)物權(quán)歸屬在實(shí)際操作中的復(fù)雜性和重要性，也凸顯了各方在法律框架內(nèi)維護(hù)自身權(quán)益和尋求公平解決方案的努力。未來(lái)，希望各方能夠通過(guò)合法、理性的方式妥善解決糾紛，為小區(qū)居民營(yíng)造和諧、舒適的居住環(huán)境。②22
