2025年04月28日
□通訊員 宋伊一
“本想幫朋友的忙，沒想到卻害了他，也害了自己?！苯?，隨著法院一紙刑事判決的生效，一場(chǎng)因房屋租賃糾紛引發(fā)的虛假訴訟鬧劇落下帷幕。面對(duì)判決，趙某懊悔不已。
抵押房產(chǎn)牽出“租賃”糾紛
2018年，孫某、張某夫婦將名下位于川匯區(qū)某小區(qū)的一套房產(chǎn)抵押給銀行，并辦理了貸款。抵押時(shí)，二人曾向銀行出具聲明，承諾該房屋未被出租。貸款逾期后，銀行起訴至法院，法院判決孫某夫婦償還借款，并對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
2023年5月，房產(chǎn)拍賣成交。此時(shí)，案外人趙某突然提出異議，稱自己早在2018年就與孫某簽訂了10年期的房屋租賃合同，并已一次性支付了5萬元租金，要求法院確認(rèn)其租賃權(quán)，并阻止房屋移交。
然而，法院審查發(fā)現(xiàn)，這份租賃合同上約定的租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)，支付方式為現(xiàn)金交易且無收據(jù)，占有證據(jù)缺失，還有出租方代繳水電費(fèi)的反常條款。法院最終認(rèn)定，雙方租賃合同不符合日常生活租賃習(xí)慣，真實(shí)性存疑，故駁回趙某的異議申請(qǐng)。
趙某不服，先后提起執(zhí)行異議之訴、上訴乃至申請(qǐng)?jiān)賹?，均被駁回。
檢察監(jiān)督揭開“租賃”真相
2024年2月，趙某向周口市人民檢察院提出監(jiān)督申請(qǐng)。承辦檢察官初步審查各方提供的證據(jù)、法院歷次審理情況后，敏銳地察覺到這可能是一起惡意串通的虛假訴訟。
經(jīng)調(diào)查，承辦檢察官發(fā)現(xiàn)本案細(xì)節(jié)有諸多不合常理之處：該房屋位于川匯區(qū)繁華地段，市場(chǎng)年租金至少1.5萬元，而合同約定年租金僅5000元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)；趙某稱5萬元租金以現(xiàn)金方式一次性付清，卻無法提供任何收據(jù)或轉(zhuǎn)賬記錄；合同還約定水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)均由房東代繳。更關(guān)鍵的是，物業(yè)記錄及鄰居證實(shí)該房屋長(zhǎng)期由孫某一家居住，趙某無法證明自己實(shí)際占有居住過該房屋。此外，孫某夫婦在抵押貸款時(shí)曾向銀行書面聲明“房屋未出租”，與后續(xù)的租賃合同自相矛盾；租約簽訂時(shí)間恰好在“未出租聲明”之后、抵押登記前，存在刻意規(guī)避執(zhí)行的嫌疑。
一系列證據(jù)進(jìn)一步證實(shí)，孫某夫婦為阻礙房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，與趙某偽造租賃合同，試圖利用“買賣不破租賃”規(guī)則干擾執(zhí)行。
最終，承辦檢察官認(rèn)定，原審法院綜合合同條款、交易習(xí)慣等認(rèn)定趙某租賃權(quán)不成立，法律適用并無不當(dāng)，作出不支持其監(jiān)督申請(qǐng)的決定。
法律不保護(hù)虛假權(quán)利
趙某申請(qǐng)民事檢察監(jiān)督案件雖已辦結(jié)，但雙方當(dāng)事人低價(jià)長(zhǎng)租、現(xiàn)金支付無痕等情節(jié)，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條惡意串通的情形。
周口市人民檢察院依法向法院發(fā)出檢察建議，指出原審判決雖駁回了趙某的訴訟請(qǐng)求，但未對(duì)其與孫某惡意串通、妨礙執(zhí)行的行為予以懲戒，建議法院加強(qiáng)對(duì)民事虛假訴訟案件的識(shí)別和懲戒。2024年8月，承辦檢察官將案件線索移送公安機(jī)關(guān)，建議以虛假訴訟罪立案?jìng)刹椤?/p>
公安機(jī)關(guān)立案后迅速偵辦。2025年2月，法院作出刑事判決，孫某、趙某犯虛假訴訟罪，分別被判處有期徒刑10個(gè)月和8個(gè)月（緩刑1年），并處罰金。案件現(xiàn)已生效。
2025年3月，涉案房產(chǎn)順利完成過戶。
